如果对公寓短期转售征收更重的税，房价和"收购翻新再售"企业会怎样？——用日本国土交通省的登记数据和税率测算

问题与背景

本文所说的"短期买卖"，是指新建公寓在产权初次登记（新建筑的所有人首次登记）后1年内转移给他人。日本国土交通省利用从法务省获得的登记信息和民间价格数据，调查了三大都市圈和4个地方城市约55万户新建公寓[1]。

"收购翻新再售"是指不动产交易业者收购二手住宅，翻新后卖给个人的业务。如果进行一定的翻新，业者收购时的不动产取得税和买方个人的登记许可税可以享受减免[5][6]。

本文所说的"转让所得"，是指出售土地或建筑物获得的收益中，扣除买入价格和出售费用后的部分。个人出售自住房以外的房屋时，这部分所得与其他所得分开计税。本文中的"税率"就是这种分离计税的税率。

这个问题现在之所以重要，是因为税制的讨论开始具体化。日本国土交通省在2027年度税制改革要求中加入了"应对新建公寓价格高涨的必要措施"，表示将研究抑制不基于实际需求的投机交易的方法[2]。共同社报道称，预计将加重对短期买卖的税负[7]。

不过，现行制度已经区分了短期和长期。所以真正要问的不是"要不要征税"，而是"比现在重多少个百分点，会让哪些交易停下来"。本文用数字来确认这个差别。

数据与方法

本文使用的数据是日本国土交通省调查中按地区、年份、规模划分的短期买卖比例[1]，以及日本国税厅公布的个人转让所得税率[4]。按现行规定，以出售年度1月1日为准，持有期间在5年以下的为短期转让所得，所得税、复兴特别所得税和住民税合计39.63%；超过5年的为长期，税率为20.315%。

需要注意持有期间的计算方法。由于以"出售年度的1月1日"为准，2026年3月买入的房子要到2032年以后出售才适用长期税率。实际上需要持有约5年10个月，适用短期税率的期间比很多人想象的更长。

转售的利润以1亿日元的房子在1年内卖出的情形测算。公式为"税后净利＝（卖价－买价－费用）×（1－税率）"。费用包括中介费、登记费和贷款手续费等，合计按买价的7%计算。涨幅设为5%、10%、20%三种情形，税率除现行的39.63%外，还假设了提高10个百分点的49.63%和提高20个百分点的59.63%。

为了比较，也列出了持有超过5年时的长期税率20.315%。由于政府尚未给出具体数字，提高幅度是假设值。

结果

短期买卖的比例在2023年较高，2024年1～6月有所下降。需要注意2024年的数据只有半年，下半年可能有所回升。东京23区从2023年的9.3%降至5.7%，都心6区从12.2%降至7.1%[1]。2018～2022年都心6区的最高值为4.6%，可见2023年的跳升幅度之大。

规模也有差别。在东京23区40平方米以上的住户中，2024年上半年的短期买卖比例，每栋有100件以上登记的大型公寓为9.9%，其他为3.3%[1]。转售集中在大型项目。

居住在海外的人购买的比例，都心6区2024年为7.5%，2025年1～6月为3.2%[1]。从整体数字看，海外买家并不是主角。

按地区比较，相对于2018～2022年的最高值，2023年比例增幅最大的是都心6区（4.6%→12.2%）和兵库县（4.1%→7.1%）[1]。越靠近市中心、规模越大转售越多，这与"转售集中在涨幅大的地方"的看法一致。

敏感性分析

涨幅为10%时，按现行税率净利约181万日元，仅相当于1亿日元本金的1.8%左右。税率提高20个百分点后降至121万日元。涨幅达到20%时，税率差别在金额上影响很大（从785万日元降至525万日元）。

另一方面，如果涨幅达不到7%的费用，无论税率多少都会亏损。换句话说，支撑短期转售的并不是低税率，而是一年上涨超过10%的价格走势本身。

还值得注意的是短期与长期的差距。涨幅为20%时，仅现行短期39.63%与长期20.315%的差别，净利就相差251万日元。税率提高20个百分点后，差距扩大到511万日元。持有到长期税率的动机会增强，但这也意味着待售房源更难出现。

改变前提，结果也会变化。费用降到5%，净利会增加；如果把贷款利息也算进去设为10%，涨幅10%时无论税率多少几乎都没有净利。这里的数字请作为一个明示前提的测算来阅读。

讨论

第一，加税会让大幅上涨时期的转售减少。在涨幅小的时期，即使按现行税率，利润也已经很薄。日本国土交通省的数据显示2024年比例下降，可能是利率上升和涨幅放缓先起了作用。

第二，提高个人转让所得税率不会直接影响收购翻新再售企业。业者把收购的住宅作为商品出售，利润作为经营所得缴纳法人税等。对它们有影响的是不动产取得税和登记许可税的减免措施在2027年3月底到期后是否延长[5][6]。

也有相反的看法：即使对短期转售征税，如果新建住宅供应不增加，房价也不会下降。还有不靠税收、而靠合同来抑制的方法，例如东京千代田区要求日本不动产协会加入交房后5年内禁止转售的特别条款[8]。

第三，法人的处理可能成为漏洞。法人持有的不动产出售所得，无论持有期间长短，都作为法人所得纳税。如果只提高个人的短期税率，转售的主体可能从个人转向法人。大纲是否把法人纳入对象，将决定措施的效果。

第四，对二手市场的影响。如果新建公寓的短期转售减少，原本作为新房"转售出口"流出的房源将不再出现在二手市场。二手供应变少，二手价格可能更难下跌。对收购翻新再售企业来说，可收购的房源数量和价格都会受到影响。

数据也有局限。日本国土交通省的数字基于登记，因此法人买入房屋后出售法人股份这种形式的转售没有被计入。检验的标准是12月执政党税制改革大纲如何写明三点：对象（只限新房还是包括二手房）、期间（1年还是5年）、是否包括法人。

结论

加重对短期转售的征税，会把大幅上涨时期的转售净利削减两到三成。但在涨幅小的时期，按现行税率利润已经很薄，推动房价的力量与其说是税收，不如说更可能是利率和供应。对收购翻新再售企业有影响的不是税率，而是将于2027年3月底到期的减免措施的去向。

我的看法

我在日本，我赞成千代田区禁止转售的做法。我认为东京市中心的住宅已经完全变成了金钱游戏。用借来的钱买下因名气而升值的土地或建筑，除了等待转售收益之外，什么也产生不了。

我认为，利率上升后，用借款买房的人的抛售会先出现在二手公寓和塔楼公寓，之后才会轮到大型写字楼和商业楼。所以现在我不会从买方的角度看不动产股，我认为它们还会继续下跌。另一方面，我觉得日本REIT可能被卖过头了，所以一直在关注。

来源

1. 日本国土交通省《利用不动产登记信息的新建公寓交易调查结果》2025-11-25 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001970012.pdf
2. 日本国土交通省《令和9年度税制改革要求事项：应对新建公寓价格高涨的必要措施》2026-08 https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2027/request/mlit/09y_mlit_k_16.pdf
3. 自由民主党・日本维新会《令和8年度税制改革大纲》2025-12-19 https://storage2.jimin.jp/pdf/news/policy/212129_1.pdf
4. 日本国税厅《No.1440 转让所得（转让土地或建筑物时）》 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/1440.htm
5. 日本国土交通省《租税特别措施政策评价（收购翻新再售住宅的登记许可税特例）》 https://www.mlit.go.jp/page/content/002012055.pdf
6. 群马县《收购翻新再售住宅等取得时的不动产取得税特例措施》2026-04-01 https://www.pref.gunma.jp/site/tax/5306.html
7. 共同社（OANDA证券转载）《因公寓价格高涨提出税制要求》2026-08-25 https://www.oanda.jp/lab-education/market_news/kn_2026082501001454/
8. Moneyizm《听取千代田区等意见，进入年底税制改革讨论》2026-10 https://www.all-senmonka.jp/moneyizm/?p=316476

照片：Unsplash。图表由YUKI CAPITAL制作

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